Trvalý pobyt nájemce v nájemním bytě

DOMYBYTYBY.com Váš realitní specialista na Pardubice a okolí v poskytování profesionálních služeb v oblasti prodeje a pronájmu nemovitostí připravil pro vlastníky bytových jednotek následující zajímavý článek o trvalém pobytu nájemců v nájemním bytě.

VYUŽÍVEJTE NAŠICH BEZPLATNÝCH SLUŽEB SPOJENÝCH S REALIZACÍ PRONÁJMU VAŠEHO BYTU - sjednejte si schůzku na tel. 777 222 136

Trvalý pobyt nájemce v nájemním bytě

Snaha mnoha nájemců zřídit si v nájemním bytě místo trvalého pobytu podle zákona č. 133/2000 Sb., o evidenci obyvatel se v praxi setkává s obavou pronajímatelů, která často vyplývá z nepodložených informací a ne zcela jasného pochopení institutu trvalého pobytu.

Podle ustanovení § 10 odst. 1 zákona o evidenci obyvatel se místem trvalého pobytu rozumí adresa pobytu občana v České republice, která je vedena v registru obyvatel, kterou si občan zvolí zpravidla v místě, kde má rodinu, rodiče, byt nebo zaměstnání.

Z uvedeného vyplývá, že trvalý pobyt je pouze evidenční údaj zapsaný v centrální evidenci obyvatel a jak je výslovně uvedeno v § 10 odst. 2 zákona o evidenci obyvatel, z přihlášení občana k trvalému pobytu nevyplývají žádná práva k objektu ani k vlastníkovi nemovitosti. Kromě práv a povinností vyplývajících z nájemní smlouvy tak nájemci k předmětnému bytu žádná jiná práva nevznikají. Není tedy pravdou, že jestliže má nájemce v bytě trvalý pobyt, znamená to automaticky povinnost pronajímatele zajistit nájemci v případě výpovědi náhradní bydlení, neboť tato povinnost vyplývá pronajímateli z ustanovení upravujících výpověď z nájemní smlouvy podle § 710 a násl. občanského zákoníku a záleží na důvodu výpovědi.

Obavy pronajímatelů vyplývají rovněž z některých divokých exekucí v nedávné minulosti. Je pravdou, že adresa v centrální evidenci obyvatel usnadňuje exekutorům nalézt dlužníka a exekuci provést. Ovšem za předpokladu, že se dlužník na adrese trvalého pobytu skutečně zdržuje. Pokud však pronajímatel nepronajal byt i se zařízením, neměl by vlastník bytu být provedenou exekucích věcí zajištěných v bytě dotčen. Pokud ano, pak doporučuji zařízení bytu v nájemní smlouvě řádně specifikovat a rovněž si schovat doklady o koupi. Na druhou stranu může exekutor do bytu vstoupit i přesto, že zde nájemce trvalý pobyt nemá, neboť exekutor může na všechna místa, kde má povinný věci uloženy, resp. je zde předpoklad, že zde budou movité věci. Rozhodně však nemůže exekučně zablokovat byt v katastru nemovitostí, neboť jak bylo řečeno výše, k bytu nevznikají nájemci majícímu zde trvalý pobyt žádná práva.

Přestože má tedy trvalý pobyt zejména evidenční charakter, váží se k němu některá další práva, která mohou být pro nájemce natolik důležitá, že na zřízení trvalého pobytu v nájemním bytě bude trvat. Jedná se např. o volební právo, kdy je trvalý pobyt rozhodující jak pro aktivní volební právo (právo volit), tak pro pasivní volební právo (být volen do zastupitelstva). Dále je trvalý pobyt rozhodující v případě placení místních poplatků (odpady, psi), žádosti o dávky státní sociální podpory (např. přípěvek na bydlení) a zejména pak při doručování písemností soudů a jiných státních orgánů, když adresa trvalého pobytu je v soudním i správním řízení tou adresou, na kterou se doručuje v případě, že fyzická osoba neuvede jinou adresu k doručování. Veškerá rozhodnutí tak mohou nabýt právní moci bez toho, aby se s nimi adresát vůbec seznámil, pokud se jeho skutečné bydliště liší od adresy trvalého pobytu.

Přihlásit se k trvalému pobytu lze i bez souhlasu pronajímatele, když na příslušném obecním úřadě stačí předložit občanský průkaz a doklad opravňující užívat byt či dům (zpravidla nájemní smlouva). Komplikovanější situace nastane, pokud je přímo v nájemní smlouvě ujednání, že nájemce není oprávněn zřídit si v nájemním bytě trvalý pobyt. Pokud by si však nájemce později toto ujednání rozmyslel a bez souhlasu pronajímatele si trvalý pobyt zřídil, pak dle našeho názoru nepůjde o výpovědní důvod podle § 711 odst. 2 písm. b/ občanského zákoníku právě s ohledem vazby trvalého pobytu na některá veřejná subjektivní práva shora zmíněná, zejména pak na důležitost trvalého pobytu při kontaktu občana se soudy a státní správou, a proto nelze z tohoto důvodu dát výpověď z nájemní smlouvy.

Je v zájmu nájemníků, aby jejich trvalý pobyt byl v souladu s jejich skutečným bydlištěm a pronajímatelé by měli mít pro tuto skutečnost pochopení, když pro existence trvalého pobytu nájemce v jejich bytě pro ně neznamená zásadní omezení jejich vlastnického práva ani jim z tohoto nevyplývají žádné povinnosti. Po ukončení nájemní smlouvy pak lze na návrh vlastníka nemovitosti trvalý pobyt bývalého nájemce zrušit.

Ukončení regulovaného nájmu

Ukončení regulovaného nájmu

Dnem 31.12.2012 dojde bez výjimky k ukončení tzv. regulovaného nájmu a nájemné bude nadále výlučně na dohodě nájemce a pronajímatele. Již v letošním roce skončilo regulované nájemné ve všech městech s výjimkou hlavního města Prahy, obcí Středočeského kraje s počtem obyvatel k  vyšším než 9 999 a městech České Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc a Zlín. Teprve ale dnem 31. prosince 2012, kdy skončí regulované nájemné i v uvedených městech, nastane boom vyjednávání majitelů bytů s jejich nájemníky o výši nájemného.

Ideální situace nastane, jestliže pronajímatel navrhne výši nájemného, se kterou bude nájemce souhlasit. Souhlas musí být výslovný a písemný s tím, že zvýšené nájemné začne platit třetí měsíc od souhlasu nájemce. Obdobná situace bude i tehdy, jestliže se strany na výši nájemného domluví, tedy že například bude pronajímatel souhlasit s výší nájemného, kterou navrhne nájemce.

 V případě, že nájemce s navrženou výší nájemné souhlasit nebude nebo se ve lhůtě 2 měsíců vůbec nevyjádří, má pronajímatel možnost do 3 měsíců se navrhnout u místně příslušného soudu, aby tento soud rozhodl o výši nájemné, které je v místě a čase obvyklé, a to ke dni podání návrhu.

 Lze nájemníkům doporučit, aby se s majitelem bytu snažili dohodnout, neboť pronajímatel bude v drtivé většině u soudu úspěšný alespoň v tom směru, že nájemné bude skutečně zvýšeno. Dosud placené  regulované nájemné zejména ve velkých městech totiž s velkou mírou pravděpodobnosti  nebude odpovídat běžnému nájemnému, a pokud bude jeho výše záviset na odborném posouzení znalce, pak soudy zřejmě přiznají pronajímatelům i náklady spojené se soudním řízením. V případě déletrvajícího soudního sporu tak může soud ve finále vydat rozsudek, kterým jednak uloží nájemci povinnost platit zvýšené nájemné, jednak povinnost doplatit dlužné nájemné ode den podání žaloby a rovněž povinnost zaplatit soudní výlohy. Splatit celkovou najednou splatnou částku pak může být pro nájemce nad jeho síly a nájemce podstupuje riziko exekuce.

Aby však nedocházelo k libovůli majitelů bytů a snaze co nejvíce nadsadit výši nájemného, vydává Ministerstvo pro místní rozvoj tzv. Mapy nájemného, které by mohly být pomůckou nejen pro účastníky, ale i pro soud. V Mapě bude uvedena informace o hladině nájemného z bytů v obci či v její části v Kč/m2/měs. Kde nebudou známy data pro stanovení nájemného v Mapě, uplatní se  například názor realitního makléře vytvořený na základě nabídky v inkriminované oblasti, případně si mohou účastníci porovnat svůj byt s několika srovnatelnými byty ve stejné nebo srovnatelné lokalitě, případně si strany mohou ještě před zahájením soudního sporu nechat vypracovat znalecký posudek a zjistit své šance ve sporu.

 Pokud tedy budou již známy cenové mapy, případně bude majiteli bytu předložen znalecký posudek určující obvyklé nájemné pro pronajímaný byt a přesto bude pronajímatel uplatňovat nájemné, které nebude těmto podkladům odpovídat, ponese zpravidla své náklady za soudní řízení sám, popřípadě mu může být uložena i povinnost alespoň zčásti nahradit náklady, které v řízení vznikly nájemci, který s přemrštěnou výší nájemného nesouhlasil.           

 Všem účastníkům lze tedy doporučit, aby se nastalou situaci pokusili vyřešit dohodou, což pro ně v konečném důsledku může být i levnější, ale zejména tato dohoda znamená jistotu ohledně výše nájemného do budoucna, které by hlavně nájemníci mohli dát přednost před nejistým výsledkem soudního sporu, když neexistuje žádná judikatura zabývající se touto problematikou, a proto zejména u prvních sporů těžko předpovídat nejen způsob rozhodování soudů, vhodné důkazní prostředky, ale především výsledek sporu.

Pramen:  Zákon č. 40/1964 Sb., občasnký zákoník ve znění novely č. 132/2011 Sb.; § 685 a násl.

Novinky v občanském zákoníku

Dnem 1.11.2011 vstoupila v platnost a účinnost novela občanského zákoníku č. 132/2011 Sb., která mění možnost pronajímatele hojit svoje pohledávky z kauce složené nájemncem. Nově může pronajímatel podle ustanovení § 686a obč. zákoníku použít kauci pouze na pohledávky přiznané soudem nebo nájemníkem písemně uznané.
Tedy v zájmu pronajímatelů lze doporučit, aby pronajímatelé do nájemní smlouvy do odstavce týkající se kauce vkládali větu:

Smluvní strany se dohodly, že pronajímatel je oprávněn použít tyto peněžní prostředky k úhradě pohledávek na nájemném a k úhradě za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu nebo k úhradě dalších závazků nájemce vzniklých v souvislosti s trváním nájmu (například náhrada škody), a to i v případě, že tyto zmíněné pohledávky dosud nebyly přiznány vykonatelným rozhodnutím soudu nebo nájemcem písemně uznány.

Podle přechodných ustanovení novely platí nová úprava i pro nájemní smlouvy uzavřené před nabytím účinnosti novely, tedy před 1.11.2011. Pokud tedy ve starých smlouvách není domluvena možnost uspokojit i soudem dosud nepřiznanou nebo nájemcem neuznanou pohledávku (zpravidla není ani ji nelze dovodit výkladem), pak nelze kauci na dlužné nájemné použít. Pokud by pronajímatel přesto kauci použil a následně požadoval po nájemci, aby kauci doplnil, není nedoplnění kauce nájemcem porušením smluvní povinnosti a výpověď nájemní smlouvy z tohoto důvodu ( § 711 odst. 2 písm. b/ obč. zákoníku) by byla neplatná. Staré smlouvy lze změnit pouze písemným dodatkem se souhlasem obou smluvních stran.

Písemné uznání pohledávky nájemcem musí obsahovat uznání konkrétního dluhu (např. nájemné za měsíc říjen 2011 z nájemní smlouvy té a té), jeho výši a závazek tento dluh zaplatit.